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宏观调控政策下我国房地产企业的融资对策研究

作者:admin 更新时间:2019年03月11日 07:57:44

  房地产行业在我国的国民经济中近年来一直都处于支柱性地位。房地产行业对各类关联行业的发展都有重要的影响,例如建材、钢铁、家居等上下游行业。金融行业也与房地产业息息相关,房地产业的健康发展影响着一国的金融的稳定发展。中国政府在“十五”规划中明确地提出,要大力扶持房地产行业成为我国国民经济的支柱产业,首先是加大对房地产业及其关联产业的资金投入,再者是放松对房地产消费信贷申请人的资格审查,从而促进房地产行业的快速发展。同时,随着我国这几年城市化进程的加快和工业化的不断推进,城镇人口数量大幅增加,造成了对房地产市场现实需求的不断扩大。于是,大量的投资投机资金流向了房地产市场,以期能获得高投资回报率的收益,同时也就促使房价不断攀升。过高的房价具有抑制居民消费、助长社会投机等巨大负面作用,甚至关乎我国转变经济发展方式的成败。为此,我国政府自2010年开始出台了一系列实质性房市宏观调控政策。其中,较有标志性的有对投资性住房的应税额征收营业税、房产税试点、保障性住房建设、“国八条”“国十条”、差别化住房信贷政策、贷款基准利率调整等等。这些政策一方面会影响房地产企业的融资成本,另一方面抑制了投资性和投机性住房需求,从供求两个层面给房地产企业带来压力。


  一、我国地产企业融资现状


  房地产业是资金密集型产业,高收入,高风险,高产出。随着我国房地产投融资体制的变化和央行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等政策出台的出台,金融业门槛逐步加高,再加上土地招头标政策的实施,房地产企业的核心竞争力也已不再局限于产品本身,资本实力成为企业乃至整个行业健康发展的决定性力量。房地产企业能否尽快建立健全多渠道的房地产融资体系来获得足够的资金支持,已成为企业发展的瓶颈。


  二、我国房地产企业融资中存在的问题及原因分析


  房地产融资是房地产企业发展链条中的重要组成部分,为房地产业的发展提供了重要的资金保障。然而,在房地产融资迅速发展的同时,也存在许多潜在的问题。首先,我国房地产融资结构比较单一,间接融资比重过大。房地产开发的三个阶段(取得土地的前期阶段,施工阶段和销售阶段)每一阶段都离不开银行资金的支持,房地产开发所需资金仍约有60%的资金来自银行贷款,间接融资的比重依然过大。其次,房地产融资的限制因素太多,对房地产经营而言,资金是最重要、最关键的因素之一。由于央行加强房地产企业信贷业务管理,房企的银行融资渠道受限要求各商业银行加强房地产信贷业务管理,控制房地产信贷,对高档房和个人商业用房贷款进行了严格限制,使房地产最脆弱的神经――资金链受到打击。同时房地产其特殊的产业特点决定了房地产企业首发上市(IPO)的可能性很小,在证券市场快速发展的今天,我国房地产企业也很难通过IPO申请达致上市目标。最后,房地产银行贷款方式及金融创新太少,房地产作为资金密集型行业,其特点是:开发周期长,投资规模大,这必然要求房地产业需要大量的资金支持才能更好的运转下去。目前我国房地产开发所需资金只要来源于银行贷款,而银行现有的几种贷款方式的期限都比较短,这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾,再加上我国金融创新少,融资方式有限,所以筹集到足够的资金将十分困难。


  三、解决我国房地产企业融资问题的具体对策


  (一)灵活运用金融工具


  房地产企业经营管理在现代市场经济的趋势下,越来越金融化运作,其分工也日益专业化。如何有效地建立房地产金融平台,在平台上合理使用、充分利用房地产基金、房地产债券、房地产信托和资产证券化等金融产品显得尤为突出和重要。因而、房地产企业的融资渠道在已有金融工具的基础上,日益扩展,例如发行房地产信托计划、参股金融机构、收购上市公司等,为实现融资的目的,房地产企业需要充分使用多元化的融资渠道。充分利用现有的金融工具,可以从以下三个方面加强:


  (二)开拓民间资本融资


  对于资金较为短缺的房地产企业来说,通过与其他企业进行合作开发,也可以获得稳健的资金渠道,通过合作开发,可以获得需要的资金,也可以分散风险和资金负担。合作开发的形式较多:从合作企业伙伴的角度来说,可以与一家企业合作合作,或者多家企业共同合作;从合作的期限来说,可以形成长期战略合作伙伴关系,也可以进行短期项目合作;从合作的形式来说,可以采取紧密型的组织形式,也可以采用松散型的组织合作形式。通过向民间资本寻求融资,合作开发的方式对于缓解房地产企业自身资金压力、转移房地产企业财务风险有很大的好处。


  (三)充分利用外资的融资渠道


  房地产公司可以采用国外直接投资和国外间接投资的方式,利用外资的融资渠道。一般情况下,通过直接投资方式成立的是合资公司。直接投资方式下,外商的投资份额成为外商资本金。而国外间接投资则是指利用外资贷款融入资金,是一种间接的外商投资方式,很显然,这种方式不会影响房地产企业的控制权问题。但是,一般的国外商业贷款利率都比较高,所以融资成本也较高,只有一些大的房地产企业方能承受,而对于一般的中小规模的房地产商来说会尽量避免采用国外间接投资的方式。


  房地产业作为国民经济的新增长点,政府应在制度上和机制上给与足够的保障,不断健全规章制度和法律体系,为房地产融资市场的健康稳定发展提供良好的环境和政策支持,使我国房地产业走向一个新的高峰。